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前陣子內政部密集拜會各大房仲業者，期待透過大型業者參與包租代管，在人力與物力的協助下，滿足案源供給，提供流程服務，讓租賃市場快速到位。
說得直白些，內政部這過程中無非期待，當買賣交易量已經難回到過去榮景，租賃能成為房地產業的活水，同樣的期待不只在台灣，這幾年也深受房價暴漲之苦的中國大陸，也積極發展租賃，廣州還在近期頒布「租售同權」新政，希望能夠鼓勵民眾轉買為租，引起廣泛討論。
或許是華人有土斯有財的觀念使然，租賃一直被視為次級選擇，可是從國外租賃占比來看，城市越大，租房人口占比就越高，因為大城市的租屋需求多在從外地而來的年輕人，甚至達到40%，這個比例在紐約和倫敦已經超過50%。這些離鄉背井的年輕人為城市帶來活力，也給了城市新希望，當然這也必須建立在合理的租金水準上，不然往往會形成新的社會問題。
不過，租賃制度再怎麼完備，缺乏供給一切都是白搭。除了由房東所提供的住宅外，我們也看到國外為了滿足供給所提供的幾種做法，例如政府興建的社會住宅、或是由自給自足的住宅基金所興建的出租住宅等。
另外一類比較在商言商的做法以美國為首，由開發商自建、持有、管理出租的商業模式，一條龍的模式足以自給自足。目前美國規模最大的開發商The Michaels Organization持有及管理房屋數量約為64429套，可是興建成本也不低，根據推算，這類自建自營的公寓在完成租賃業務之前，每套平均投入成本約為14.74萬美元，購置成本為18.55萬美元，較重置成本高出約25.9%。
公寓建築成本主要包括四項：土地成本、硬體設施成本、設計服務費、裝修配置成本；此外還有隱形成本主要包括資金成本、出租前運營成本、偶發性支出；而在資金的取得上，除了傳統的銀行貸款外，開發商股權融資、協力廠商投資者股權融資、發行優先債等作法，都是集資的方式。追求利益最大化的思考下，自己開發物業成為必然選擇，也出現了針對不同客層的出租公寓。
一門生意會吸引業者投資，除了可預期的風險低，另一個就是收益穩定，十多年來，美國房屋的平均租金投報率常年穩定在6%，在2005年前，美國房屋平均租金投報率長期穩定在6%-7%區間內波動，僅有2005年至2007年間，快速上漲的房價及相對落後的租金漲幅導致租金回報率下探至4%，但在次貸危機後逐步恢復到6%的水準，穩定的租金收益，加上透過鎖定目標族群、區隔市場來降低出租風險，企業自然樂當包租公。
說了這麼多，政府期待民間業者參與，立意雖佳，對業者而言就不脫「有利可圖」四字。以建立新的租賃機制為例，對企業經營者而言，任何一個新模式在先期投資往往較大，必須要靠長時間經營攤平成本，如果制度不能保證可長可久，所有投資都將付諸東流，甚至可能讓企業滅頂，這也是經營者在出手前審慎評估的。
另一個角度是，在民粹至上的現在，許多事情並不以法論之，企業和民眾之間的階級關係並非一面倒，民眾透過爆料等管道，爭取而來的鄉民正義，往往得讓企業付出相當代價，這也是為什麼這年頭只要牽涉到管理眾人之事，企業自然會噤若寒蟬的原因。
新制上路，大家都在學習，只是在不斷調整中彼此能學到什麼，最後磨合出什麼，或許才是最值得注意的事。
（作者徐佳馨，從一無所知的房產門外漢到如今房產略懂略懂，專欄散見先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報等媒體，著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》，現職為住商不動產企研室主任。)
下面附上一則新聞讓大家了解時事
總統蔡英文向原住民道歉周年，原民團體「原轉小教室」今（1）日下午在凱道焚燒狼煙、圍舞怒吼「傳統領域要完整，錯了就改、不要再騙」，太陽花學運領袖林飛帆也至現場聲援，直言執政黨在改革的議題上，必須拿出誠懇的態度面對大家，提出具體時間表，而不是空口說白話，讓原住民一直在街頭上等待。
原民會2月18日公布《原住民族傳統領域劃設辦法》，因排除私有土地引發爭議，歌手巴奈、那布等人持續在凱道夜宿，今日邁入第160天。
▲太陽花學運領袖林飛帆聲援原轉小教室，呼籲政府不要空口說白話。（圖／陳明安攝 , 2017.08.01）
去年發起「為歷史正義而走」，從花蓮步行5天至總統府，為傳統領域發聲的Musi（林高捷），直指去年蔡英文道歉時，說要解決原住民族受到傷害、掠奪的情形，但一年過後，部落族人承受的傷痛卻更多。
林高捷表示，花蓮「瑞穗溫泉特定區」計畫案中，275公頃內已開發或開發中的民宿及旅館都位於私有地，而今年頒布的劃設辦法中，因排除私有地、僅限公有土地，他擔憂此舉將可能使財團開發部落土地時，不必取得部落族人的知情同意。
▲總統蔡英文向原住民族道歉屆限時商品滿周年，然而因《原住民族傳統領域劃設辦法》排除私有地，引發爭議。（圖／陳明安攝 , 2017.08.01）
林飛帆表示，這幾天看了府方及部分原住民立委在媒體上的談話，覺得很遺憾，原民團體、青年們在凱道駐紮160天，難道真的一點感覺也沒有嗎？他直批，掌權者對自己的權力運作寬容，卻這樣對待街頭上另一群人，「跟國民黨有什麼差別？」
林飛帆說，執政黨在處理改革議題上，必須意識到自己現在擁有的權力、所在的位子，跟在野黨不一樣，應該拿出誠懇的態度，親自到現場跟族人溝通，面對所有不同的意見、自己的侷限，提出具體的時間表，而不是空口說白話，讓原住民一直在街頭等待。
原民團體代表馬躍．比吼也說，去年蔡英文提出8大承諾，如今只敢談族語的部分，至於轉型正義中，真相調查、追究責任、賠償受害者，乃至爭議多時的土地問題，通通不敢面對，他表示，政府做到的轉型正義只有紀念，但原住民要的則是真相調查，要求應比照《促轉條例》納入原住民族的轉型正義。
巴奈會中朗誦蘭嶼青年團體聲明稿，要求政府應提出核廢遷出蘭嶼時間表，讓原住民族傳統領域的自然主權，回歸原住民。
▲原民團體焚燒狼煙，抗議總統蔡英文8項承諾都成騙局。（圖／陳明安攝 , 2017.08.01）
▲歌手巴奈表示，去年總統蔡英文道歉時，親口承諾會讓原住民族找回傳統領域及權益，但一年過去，8項承諾好像都是假的。（圖／陳明安攝 , 2017.08.01）
▲原民團體「原轉小教室」夜宿凱道進入第160天，傳統領域劃設辦法爭議仍未解。（圖／陳明安攝 , 2017.08.01）
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